知り合いから家を借りるときでも不動産会社を通すべき理由

2025-06-19

日本で知り合いから家を借りるときに、不動産会社を通す必要はありますか？それをお勧めしますか？専門家も納得の回答をお願いします。

日本で知り合いの方から家を借りる際に不動産会社を通すことは、法律上の義務ではありません。当事者同士の合意があれば、直接契約を結ぶことは可能です。しかし、原則としてトラブル予防の観点で不動産会社を通すことを強く推奨します。その理由は以下のとおりです。

不動産会社を通すことを推奨する主な理由

契約内容の明確化と法的な保護:
- 適正な賃貸借契約書の作成: 知人同士であっても、口約束や簡単な覚書だけでは、後々「言った・言わない」のトラブルが生じやすくなります。不動産会社は、借地借家法などの関連法規に基づき、賃料、契約期間、更新、解約、修繕費用の負担区分、禁止事項、原状回復の範囲など、細部にわたる契約条件を明記した正式な賃貸借契約書を作成します。これにより、双方の権利と義務が明確になり、法的に保護されます。
- 特約事項の適切な設定: 個別の事情に応じた特約（ペット飼育、楽器演奏の可否、特定の設備の使用条件など）も、法的に問題ない範囲で適切に設定し、契約書に盛り込むことができます。
- 重要事項説明の実施: 宅地建物取引業法に基づき、不動産会社は契約前に「重要事項説明」を行う義務があります。これには、物件の権利関係、法令上の制限、インフラ整備状況、契約解除に関する事項、金銭に関する事項（敷金・礼金・更新料など）といった、借主が知っておくべき重要な情報が含まれます。個人間の取引ではこのプロセスが省略されがちで、後から知らなかったでは済まされない問題に直面するリスクがあります。
トラブル発生時の円滑な解決支援:
- 客観的な第三者の介在: 知人同士の関係では、家賃の滞納、騒音問題、設備の故障、退去時の原状回復などをめぐり、直接言い出しにくいことや感情的な対立が生じることがあります。不動産会社が間に入ることで、客観的かつ中立的な立場で問題解決のサポートをしてくれます。
- 専門知識に基づくアドバイス: トラブルの内容に応じて、法的な観点や過去の事例に基づいた適切なアドバイスや交渉の仲介が期待できます。これにより、当事者間での話し合いがこじれるのを防ぎ、円満な解決に繋がりやすくなります。
物件の状態確認と記録の適正化:
- 入居時の物件状況確認: 不動産会社は、入居前に物件の状態（傷、汚れ、設備の動作状況など）を専門的な目で確認し、写真やチェックリストで記録します。これは、退去時の原状回復費用の負担範囲を明確にする上で非常に重要です。個人間の取引では、この確認が曖昧になり、退去時に不当な請求を受けるリスクがあります。
金銭授受の透明性と安全性:
- 敷金・礼金等の適正な取り扱い: 敷金の預かりや返還に関するルールは法律で定められています。不動産会社を介することで、これらの金銭が適切に管理され、契約終了時の精算もスムーズに行われることが期待できます。
- 家賃保証会社の利用: 必要に応じて家賃保証会社の利用を提案・手配してくれます。これは貸主にとっては家賃滞納リスクの軽減に、借主にとっては連帯保証人を見つける手間を省けるメリットがあります。
貸主・借主双方の安心感:
- 貸主側のメリット: 借主の属性確認（審査）、契約手続きの代行、トラブル時の相談相手がいるという安心感があります。
- 借主側のメリット: 不当な契約条件を結ばされるリスクの低減、契約内容や法律に関する疑問点の解消、トラブル時の相談窓口があるという安心感があります。

不動産会社を通さない場合の潜在的リスク

契約内容の曖昧さから生じる認識の齟齬と紛争
法的な知識不足による一方的な不利益（不当な特約、過大な原状回復請求など）
金銭トラブル（敷金の返還問題など）
問題発生時に相談できる専門家がいないことによる解決の長期化・困難化
人間関係の悪化（最も避けたい事態）: 金銭や契約内容に関するトラブルは、たとえ親しい間柄であっても、一度こじれると修復が難しく、大切な人間関係を損なう最大の原因となり得ます。不動産会社というクッションを挟むことで、直接的な対立を避け、関係性を維持しやすくなります。
貸主の立場が強くなりやすい可能性: 知人という関係性から、借主が遠慮してしまい、本来であれば交渉できるような条件や、法的に見て借主に不利な要求でも受け入れてしまう可能性があります。
更新・解約時の手続きの不備: 契約更新の思確認の時期や方法、解約通知の期限や方法などが曖昧なまま進められ、後々「聞いていない」「そんなつもりではなかった」といったトラブルに発展する可能性があります。
税務上の問題の潜在的可能性: 貸主側が賃料収入を適切に申告していない場合など、税務上の問題が発生する可能性があります。これは直接借主の問題ではありませんが、貸主側の事情で契約が不安定になるリスクもゼロではありません。
火災保険等の加入漏れ: 賃貸物件では、借主が火災保険（家財保険や借家人賠償責任保険を含む）に加入することが一般的であり、多くの場合契約条件にも含まれます。個人間の取引では、この確認や手続きが漏れ、万が一の事故の際に適切な補償が受けられないリスクがあります。

それでも不動産会社を通さない場合の注意点と最低限行うべきこと

もし、どうしても不動産会社を通さずに個人間で契約を結ぶことを選択される場合は、以下の点を必ず実行し、リスクを最小限に抑える努力が必要です。

必ず書面で賃貸借契約書を作成する:
- 口約束は絶対に避け、全ての合意事項を明文化してください。
- インターネット等で入手できる雛形を参考にしても良いですが、必ず内容を熟読し、ご自身の状況に合わせて修正・追記してください。
- 契約書には、以下の項目を最低限盛り込むべきです。
  - 物件の表示（所在地、名称、構造、面積など）
  - 賃料、共益費、支払方法、支払期日
  - 敷金、礼金、保証金などの一時金の額と返還条件
  - 契約期間、更新の有無と条件、更新料の有無
  - 解約の申し入れ期間と方法
  - 修繕費用の負担区分（どちらが何を負担するのか）
  - 禁止事項（ペット飼育、楽器演奏、転貸など）
  - 原状回復の範囲と基準
  - 貸主と借主双方の氏名、住所、連絡先、署名捺印
入居時の物件状況を相互確認し、写真等で記録する:
- 入居前に、貸主と借主双方立ち会いのもと、部屋の隅々まで傷や汚れ、設備の動作状況を確認し、日付入りの写真や動画で記録を残しましょう。
- 確認した内容は書面にまとめ、双方が署名捺印して保管することが望ましいです（「現況確認書」など）。これは退去時の原状回復トラブルを防ぐために非常に重要です。
敷金の取り扱いを明確にする:
- 敷金の額、預かり証の発行、返還時期、返還範囲（どのような場合にいくら差し引かれるのか）を契約書に明記し、双方が合意する必要があります。
連帯保証人の要否と責任範囲の確認:
- 連帯保証人を立てる場合は、その責任範囲を明確にし、連帯保証人にも契約内容を十分に理解してもらう必要があります。
火災保険への加入:
- 万が一の火災や水漏れ事故などに備え、借主として適切な火災保険（家財保険、借家人賠償責任保険を含む）に加入することを強く推奨します。貸主が建物自体に火災保険をかけていても、借主の家財や過失による損害はカバーされない場合があります。
可能であれば専門家（弁護士・司法書士など）に契約書をレビューしてもらう:
- 不動産会社を通さない場合でも、作成した契約書の内容が法的に妥当か、一方に著しく不利な内容になっていないかなどを確認するために、費用はかかりますが専門家に相談することを検討する価値は十分にあります。